- 310311 La dación del inmueble hipotecado como pago de la deuda
En el Pleno del Congreso de los Diputados del pasado 23 de marzo el diputado Joan Ridao, del Grupo Parlamentario de Esquerra Republicana, formuló al Presidente del Gobierno la siguiente pregunta: “¿Considera justo el actual marco legal que permite que las personas hipotecadas, tras perder la vivienda que las entidades de crédito valoraron y aceptaron como garantía de pago, sigan siendo deudoras de éstas?”
Éste no es un tema de actualidad. Al menos en el ámbito parlamentario. En numerosas ocasiones se ha debatido sobre este asunto en particular o en el contexto de otros debates sobre el sector inmobiliario, que han sido muchos en los últimos años.
En su exposición, el Sr. Ridao argumentó con datos relevantes relativos a las familias que en su día solicitaron una hipoteca para comprar una vivienda y que hoy, por una razón u otra, no pueden pagarla. Entre esos aspectos mencionó el elevado número de viviendas ejecutadas entre 2007 y 2010, de acuerdo con las estadísticas del Consejo General del Poder Judicial: 250.000. También aludió a la sobrevaloración de las viviendas a efectos de tasación para acceder al préstamo en la etapa de boom inmobiliario y criticó la duración de los préstamos hipotecarios hasta 40 o 50 años, sin olvidar el sistema de responsabilidad patrimonial universal que rige en nuestro derecho y que obliga al deudor a responder de sus deudas con todos sus bienes presentes y futuros.
No le faltaba razón al Sr. Ridao al decir que la lógica determina que “si una vivienda está bien tasada, devolverla al banco debería ser suficiente para saldar esa deuda. Eso es lo que pasa en Alemania, en Francia, en Reino Unido o en Estados Unidos, pero aquí no; aquí nuestro marco legal permite incluso que el banco pueda quedarse con la vivienda por un 50% de su valor en subasta”.
Como no le gustó que el Sr. Rodríguez Zapatero le contestara diciendo que aceptar esta medida podría poner en riesgo la solvencia de nuestro sistema financiero, que supondría, además, intervenir en la esfera de las relaciones privadas y que no podría tener carácter retroactivo, le espetó: “Señor Presidente del Gobierno, usted y su Gobierno de qué lado están, ¿del de los bancos o del de la buena gente?”, no sin antes recordarle que el año pasado los cinco principales bancos tuvieron beneficios por 15.000 millones de euros que, curiosamente, es el mismo valor de las hipotecas ejecutadas el año pasado.
Aunque el Presidente del Gobierno le respondió que “la buena gente, por no decir toda la gente, tiene su dinero en los bancos, sus ahorros, y parece razonable que intentemos preservar la fortaleza y la solvencia de los bancos porque es tanto como preservar la solvencia y los ahorros de la inmensa mayoría de los ciudadanos”, es verdad que también manifestó que había que facilitar y apoyar el pago de las hipotecas a las personas con dificultades y que había que prevenir el sobreendeudamiento, medida más eficaz que cualquier otra que pudiera poner en cuestión la solvencia del sistema financiero. Por ello, se comprometió a crear una Subcomisión que pudiera trabajar sobre este problema y proponer soluciones.
También recordó que el Gobierno había puesto en marcha distintas medidas para ayudar a las familias con dificultades para pagar la hipoteca: una reforma legal en 2007 para facilitar los cambios de hipoteca y evitar la subasta pagando las deudas vencidas; una moratoria en 2008 para los préstamos hipotecarios de desempleados y autónomos; un acuerdo con registradores y notarios para ampliar gratuitamente el plazo de las hipotecas; la creación de la línea ICO-moratoria; la regulación de los intermediarios financieros para evitar abusos; y la ampliación de la cantidad inembargable del SMI.
Es cierto que se han adoptado varias medidas, pero también se puede dudar de la efectividad de las mismas, porque no podemos negar que el problema existe y persiste. Y necesariamente en ese debate se volvieron a tocar temas clave en relación con el sector inmobiliario y las familias: el sobreendeudamiento, la morosidad de familias y empresas, el ahorro, el consumo, la inversión, las dificultades del sector financiero, el sistema hipotecario español, etc. Y se reconoció que existen familias directamente afectadas por la crisis económica que no pueden pagar las cuotas hipotecarias
del préstamo que en su día solicitaron para comprar una vivienda y pierden su casa, continuando con deudas. En fin, una vez más la vivienda en el centro del debate político. Ahora bien, en los cinco minutos en que se sustancia una pregunta hay muy poco tiempo para argumentar y entrar en detalles.
Por ello, las alarmas se dispararon y la oposición a la propuesta no se hizo esperar. Se llegó a decir que esto supondría un encarecimiento del préstamo hipotecario. Argumento dudoso en un momento en que no se conceden hipotecas y el acceso al crédito está cerrado para familias y empresas que, por otra parte, presentan altas tasas de morosidad, más altas en empresas que en familias. Pero es verdad que la oposición era de esperar porque la medida ni se pudo explicar bien en el ámbito parlamentario ni posteriormente se comunicó mejor.
Ese mismo día, el 23 de marzo, se debatieron y votaron similares Proposiciones de Ley en el Parlamento de Cataluña que se verán más adelante en el Congreso de los Diputados. Estas Proposiciones giraban sobre la adopción de medidas en el ámbito hipotecario, contra el sobreendeudamiento personal y familiar y de protección frente a procedimientos de ejecución que afectan a la vivienda habitual y sobre la modificación de la Ley de Enjuiciamiento Civil. Y se explicaron mejor.
Es un hecho que desde que se inició la crisis el número de ejecuciones hipotecarias ha aumentado y más en unas Comunidades Autónomas que otras (por ejemplo, Cataluña, Madrid y Valencia) y que hay muchas familias que lo están pasando mal porque han perdido o están a punto de perder su vivienda debido a un embargo por impago de un préstamo hipotecario. Con carácter general, el proceso se inicia con la reclamación de la cantidad debida por parte de la entidad financiera y puede acabar con la subasta de la vivienda hipotecada que, en caso, de no encontrar postor, según la Ley de Enjuiciamiento Civil, se la puede adjudicar al acreedor, la entidad financiera, por el 50%. La familia pierde la vivienda y se mantiene la deuda pendiente, porque el embargo del inmueble no es suficiente para cubrir la totalidad de la deuda.
Y estamos obligados a buscar y encontrar soluciones entre todos porque de ser un problema familiar o individual ha pasado a ser un problema social y económico. Familias sin vivienda, sin
posibilidad de comprar otra y con deudas pendientes. Y la responsabilidad individual y colectiva requiere matices.
Si de lo de que se trata es de modificar el sistema hipotecario español -uno de los más garantistas del mundo, exportado a muchos países de varios continentes- tenemos que tener claro qué queremos hacer. Primero, si se trata de sustituir el sistema de responsabilidad patrimonial universal de nuestro Código Civil –el deudor responde de sus deudas con todos sus bienes presentes y futuros- por otro de responsabilidad real y con carácter general o sólo aplicado a la vivienda –el banco se queda con las llaves de la casa liquidándose con ello todas las cantidades que se deben. Segundo: si sólo se aplica para la vivienda familiar, o sea, la primera vivienda, la habitual, o también para las segundas o sucesivas residencias. Tercero: si sólo se aplicaría para los deudores de buena fe y cómo se determina quiénes son estos. Y cuarto: si se aplicaría o no con carácter retroactivo.
Es cierto que se han adoptado varias medidas, pero también se puede dudar de la efectividad de las mismas, porque no podemos negar que el problema existe y persiste. Y necesariamente en ese debate se volvieron a tocar temas clave en relación con el sector inmobiliario y las familias: el sobreendeudamiento, la morosidad de familias y empresas, el ahorro, el consumo, la inversión, las dificultades del sector financiero, el sistema hipotecario español, etc. Y se reconoció que existen familias directamente afectadas por la crisis económica que no pueden pagar las cuotas hipotecarias
del préstamo que en su día solicitaron para comprar una vivienda y pierden su casa, continuando con deudas. En fin, una vez más la vivienda en el centro del debate político. Ahora bien, en los cinco minutos en que se sustancia una pregunta hay muy poco tiempo para argumentar y entrar en detalles.
Por ello, las alarmas se dispararon y la oposición a la propuesta no se hizo esperar. Se llegó a decir que esto supondría un encarecimiento del préstamo hipotecario. Argumento dudoso en un momento en que no se conceden hipotecas y el acceso al crédito está cerrado para familias y empresas que, por otra parte, presentan altas tasas de morosidad, más altas en empresas que en familias. Pero es verdad que la oposición era de esperar porque la medida ni se pudo explicar bien en el ámbito parlamentario ni posteriormente se comunicó mejor.
Ese mismo día, el 23 de marzo, se debatieron y votaron similares Proposiciones de Ley en el Parlamento de Cataluña que se verán más adelante en el Congreso de los Diputados. Estas Proposiciones giraban sobre la adopción de medidas en el ámbito hipotecario, contra el sobreendeudamiento personal y familiar y de protección frente a procedimientos de ejecución que afectan a la vivienda habitual y sobre la modificación de la Ley de Enjuiciamiento Civil. Y se explicaron mejor.
Es un hecho que desde que se inició la crisis el número de ejecuciones hipotecarias ha aumentado y más en unas Comunidades Autónomas que otras (por ejemplo, Cataluña, Madrid y Valencia) y que hay muchas familias que lo están pasando mal porque han perdido o están a punto de perder su vivienda debido a un embargo por impago de un préstamo hipotecario. Con carácter general, el proceso se inicia con la reclamación de la cantidad debida por parte de la entidad financiera y puede acabar con la subasta de la vivienda hipotecada que, en caso, de no encontrar postor, según la Ley de Enjuiciamiento Civil, se la puede adjudicar al acreedor, la entidad financiera, por el 50%. La familia pierde la vivienda y se mantiene la deuda pendiente, porque el embargo del inmueble no es suficiente para cubrir la totalidad de la deuda.
Y estamos obligados a buscar y encontrar soluciones entre todos porque de ser un problema familiar o individual ha pasado a ser un problema social y económico. Familias sin vivienda, sin
posibilidad de comprar otra y con deudas pendientes. Y la responsabilidad individual y colectiva requiere matices.
Si de lo de que se trata es de modificar el sistema hipotecario español -uno de los más garantistas del mundo, exportado a muchos países de varios continentes- tenemos que tener claro qué queremos hacer. Primero, si se trata de sustituir el sistema de responsabilidad patrimonial universal de nuestro Código Civil –el deudor responde de sus deudas con todos sus bienes presentes y futuros- por otro de responsabilidad real y con carácter general o sólo aplicado a la vivienda –el banco se queda con las llaves de la casa liquidándose con ello todas las cantidades que se deben. Segundo: si sólo se aplica para la vivienda familiar, o sea, la primera vivienda, la habitual, o también para las segundas o sucesivas residencias. Tercero: si sólo se aplicaría para los deudores de buena fe y cómo se determina quiénes son estos. Y cuarto: si se aplicaría o no con carácter retroactivo.
En mi opinión, más efectivo sería legislar sobre otros aspectos, aunque muchos argumenten que pertenecen al ámbito de las relaciones privadas. En primer lugar, se trataría de limitar la capacidad de endeudamiento de las familias al porcentaje que estadísticamente se da por válido en el acceso a la vivienda: un 30% de los ingresos. ¿Debería comprar o alquilar una vivienda una familia endeudándose -como ha sucedido en España- con un 70% de sus ingresos? Con 17.000 euros anuales de ingresos –es la cantidad grosso modo reglamentada para deducir en IRPF por compra de vivienda habitual- ¿se puede/debe comprar una casa hoy día? En segundo lugar, se debería limitar el período de amortización de los préstamos hipotecarios. Si hay un 40% de paro juvenil, si se accede tarde al mercado laboral, si el sistema de pensiones es el que es y si los préstamos hipotecarios se amortizan entre 30 y 50 años, ¿no sería mejor limitar a 20 o 25 años el período de amortización? Aunque sólo sea para que las generaciones futuras de herederos no hereden sólo deudas. Este límite existe en el caso de las viviendas protegidas para acceder a un préstamo hipotecario. En tercer lugar, España debería tener ya una Ley de sobreendeudamiento, como tienen muchos países de nuestro entorno,
para dar una nueva oportunidad a familias con dificultades. En cuarto lugar, también debería legislarse sobre las cláusulas de suelo -que impiden que las familias se beneficien de la bajada de los
tipos de interés pero no impide que les perjudiquen las subidas- y otros productos vinculados declarados abusivos por los tribunales –swaps-. En quinto lugar, el crédito concedido no debería superar el 80% del valor de la tasación de la vivienda, impidiéndose la sobretasación de la vivienda para conceder hasta un 120% del valor real. Finalmente, aunque las anteriores son sólo un ejemplo de medidas que se podrían adoptar, caben muchas otras. Probablemente estas medidas debieron adoptarse en el pasado y ya no valgan ni como propuesta. Porque si bien es verdad que las familias accedieron a la vivienda a través del crédito, las inadecuadas prácticas bancarias y financieras y la pasividad por parte de los organismos reguladores, entre otras cosas, han originado una excesiva dependencia del sistema financiero español respecto al sector inmobiliario y una situación de quiebra para las familias sobreendeudadas. Podría pensarse que ya es demasiado tarde para reconocer que el 70% del empleo en nuestro país directa o indirectamente dependía del sector inmobiliario, que el crédito hipotecario que se daba procedía del ahorro de los alemanes y que comprar una casa no sólo no era reflejo de la riqueza de nuestro país sino una inversión improductiva. María Antonia Trujillo
tipos de interés pero no impide que les perjudiquen las subidas- y otros productos vinculados declarados abusivos por los tribunales –swaps-. En quinto lugar, el crédito concedido no debería superar el 80% del valor de la tasación de la vivienda, impidiéndose la sobretasación de la vivienda para conceder hasta un 120% del valor real. Finalmente, aunque las anteriores son sólo un ejemplo de medidas que se podrían adoptar, caben muchas otras. Probablemente estas medidas debieron adoptarse en el pasado y ya no valgan ni como propuesta. Porque si bien es verdad que las familias accedieron a la vivienda a través del crédito, las inadecuadas prácticas bancarias y financieras y la pasividad por parte de los organismos reguladores, entre otras cosas, han originado una excesiva dependencia del sistema financiero español respecto al sector inmobiliario y una situación de quiebra para las familias sobreendeudadas. Podría pensarse que ya es demasiado tarde para reconocer que el 70% del empleo en nuestro país directa o indirectamente dependía del sector inmobiliario, que el crédito hipotecario que se daba procedía del ahorro de los alemanes y que comprar una casa no sólo no era reflejo de la riqueza de nuestro país sino una inversión improductiva. María Antonia Trujillo
